Zonnepanelen voor een verhuurwoning: investering en afschrijving
Wat is het?
Zonnepanelen op een verhuurwoning zijn zonnepanelen die door de verhuurder worden geïnstalleerd op een woning die hij verhuurt. De opgewekte stroom kan op verschillende manieren worden benut.
Dit is een investering die de verhuurder doet, met als doel het rendement op de woning te verbeteren of de woning aantrekkelijker te maken voor huurders. Het verschil met zonnepanelen op een koopwoning zit hem vooral in de afschrijving en het financiële plaatje. Als verhuurder kun je de investering namelijk afschrijven op je bedrijfsvermogen.
De panelen zijn een bedrijfsmiddel dat in waarde daalt, en die daling mag je jaarlijks aftrekken van je winst.
Er zijn twee hoofdmodellen. Ofwel de verhuurder betaalt de panelen en verrekent dit eventueel met de huurprijs, ofwel de huurder betaalt een vergoeding voor de stroom. De keuze heeft gevolgen voor wie de subsidie krijgt en hoe de energierekening wordt verdeeld.
Hoe werkt het precies?
De installatie zelf werkt hetzelfde als bij een koophuis: zonnepanelen op het dak wekken gelijkstroom op, een omvormer zet dit om in wisselstroom voor gebruik in huis.
De stroom wordt eerst direct verbruikt door de huurder. Overtollige stroom wordt teruggeleverd aan het net. Voor de verhuurder is het financiële proces belangrijker. Je koopt de panelen en laat ze installeren.
Deze kosten zijn een investering. De waarde van de panelen schrijf je over een aantal jaar af, meestal 15 jaar.
Elk jaar mag je een deel van de investeringskosten aftrekken van de huurinkomsten.
Voor de huurder verandert er ook iets. Zijn energieverbruik van het net wordt lager, wat zijn energierekening verlaagt. De verhuurder kan op twee manieren hiervan profiteren: door de huur iets te verhogen (het 'groene voordeel') of door de huurder een aparte vergoeding te laten betalen voor de opgewekte stroom.
De salderingsregeling geldt ook voor verhuurwoningen. De teruggeleverde stroom wordt weggestreept tegen verbruikte stroom.
Dit voordeel is voor de persoon op wiens naam de energierekening staat. Dit kan de huurder zijn, maar ook de verhuurder als hij de aansluiting op zijn naam heeft.
De wetenschap erachter
Het fotovoltaïsch effect is de basis. Zonlicht bestaat uit fotonen. Wanneer deze fotonen het silicium in een zonnepaneel raken, brengen ze elektronen in beweging.
Dit creëert een elektrische stroom, de gelijkstroom. De omvormer is cruciaal.
Deze zet de gelijkstroom (DC) om in wisselstroom (AC) van 230 volt, zoals we die uit het stopcontact krijgen. Moderne omvormers zijn slim en kunnen de opbrengst per paneel monitoren voor optimaal rendement.
Het rendement hangt af van factoren als de hellingshoek van het dak, de oriëntatie (bij voorkeur zuiden), schaduw van bomen of schoorstenen en de temperatuur. Panelen werken iets minder efficiënt bij hoge temperaturen. De afschrijving is een boekhoudkundig principe.
Omdat zonnepanelen een economische levensduur hebben van ongeveer 25-30 jaar, maar hun waarde het snelst verliezen in de eerste jaren, mag je die waardedaling verspreid over meerdere jaren aftrekken.
Dit verlaagt je belastbare winst.
Voordelen en nadelen
Voordelen voor de verhuurder: Nadelen voor de verhuurder:
- Afschrijving en fiscaal voordeel: De investering is aftrekbaar, wat de belastingdruk verlaagt.
- Hogere huurwaarde: Een woning met lagere energielasten is aantrekkelijker, wat een (kleine) huurverhoging rechtvaardigt.
- Waardevermeerdering pand: Het energielabel verbetert, wat de waarde van het vastgoed positief beïnvloedt.
- Langetermijnrendement: Na de terugverdientijd (vaak 7-10 jaar) genereert de installatie jarenlang gratis stroom.
Voor de huurder: Het grootste voordeel is een lagere energierekening. Een nadeel kan zijn dat de verhuurder de huur verhoogt, waardoor het financiële voordeel kleiner wordt. Het is essentieel dat hierover duidelijke afspraken worden gemaakt.
- Hoge initiële investering: Je moet het volledige bedrag voorschieten.
- Administratieve rompslomp: Je moet afschrijvingen bijhouden en mogelijk een aparte stroomvergoeding regelen met de huurder.
- Risico op leegstand: Als de woning leegstaat, profiteer je niet van de stroomopbrengst.
- Onderhoud en garantie: Je blijft verantwoordelijk voor de installatie en eventuele reparaties.
Voor wie relevant?
Dit is vooral interessant voor verhuurders met een eigen woning in box 3 of een verhuurder met een vastgoedportefeuille (box 1 of 2), voor het verbeteren van het energielabel.
De fiscale afschrijving maakt het aantrekkelijk voor iedereen die winst maakt op verhuur en belasting betaalt. Verhuurders die hun pand willen verduurzamen en toekomstbestendig willen maken, hebben er baat bij. Met de strengere energieregels voor 2030 kunnen zonnepanelen, zoals zonnepanelen voor mantelzorgwoningen, helpen om aan de eisen voor een beter energielabel te voldoen.
Het is ook relevant voor huurders die in een duurzaam huis willen wonen en hun energiekosten willen drukken. Zij kunnen hun verhuurder informeren naar de mogelijkheden, zoals zonnepanelen voor appartementen, en eventueel zelf een voorstel doen voor een vergoedingssysteem.
Verhuurders die twijfelen tussen zelf investeren of de huurder laten investeren, moeten de voor- en nadelen tegen elkaar afwegen.
Laat de huurder investeren, dan loop je geen financieel risico maar mis je de afschrijving en het rendement. Voor de meeste verhuurders met een langetermijnvisie is zelf investeren de meest rendabele optie. Overleg altijd met een boekhouder of fiscalist over de exacte afschrijvingsregels en de beste constructie voor jouw situatie. De regels voor ondernemers en particuliere verhuurders verschillen.