Zonnepanelen verhuurder: investeren in huurwoning
Wat is het?
Zonnepanelen op een huurwoning zijn een specifieke vorm van investeren in duurzame energie. Het gaat hier niet om de huurder die zelf panelen aanschaft, maar om de verhuurder die ze op het dak van zijn verhuurde woning plaatst. De verhuurder investeert in de installatie en wordt eigenaar van de panelen.
De opgewekte stroom wordt direct gebruikt door de huurder. De verhuurder kan op verschillende manieren een rendement op zijn investering terugverdienen.
Dit kan via een hogere huurprijs, een aparte servicekostenvergoeding of door de opbrengst van de teruglevering aan het net te houden. Dit model staat los van de situatie waarin een huurder zelf panelen plaatst met toestemming van de verhuurder. Bij het verhuurdersmodel blijft de verhuurder verantwoordelijk voor de aanschaf, installatie en het onderhoud van het systeem.
Hoe werkt het precies?
De verhuurder neemt het initiatief en financiert de aanschaf en installatie van de zonnepanelen. Hij sluit een overeenkomst met een installateur en regelt de eventuele benodigde vergunningen.
De panelen worden fysiek op het dak van de verhuurde woning geïnstalleerd.
De opgewekte stroom wordt via de meterkast aan de huurder geleverd. De huurder profiteert direct van een lagere energierekening omdat hij minder stroom van het energiebedrijf hoeft af te nemen. De verhuurder moet een afspraak maken over de vergoeding voor deze geleverde groene stroom.
Er zijn drie veelvoorkomende modellen voor deze vergoeding. Bij het huurverhogingsmodel wordt de kale huurprijs verhoogd.
Bij het servicekostenmodel betaalt de huurder een maandelijks vast bedrag als onderdeel van de servicekosten. Bij het teruglevermodel houdt de verhuurder de financiële opbrengst van de stroom die wordt teruggeleverd aan het elektriciteitsnet.
De wetenschap erachter
Zonnepanelen zetten zonlicht direct om in gelijkstroom (DC) via het fotovoltaïsch effect.
Dit gebeurt in de zonnecellen, die meestal van silicium zijn gemaakt. Een omvormer zet deze gelijkstroom vervolgens om in wisselstroom (AC), die geschikt is voor gebruik in huis. Het rendement van de panelen hangt af van factoriën als de oriëntatie (ligging ten opzichte van het zuiden), de hellingshoek van het dak en eventuele schaduwval. Een schaduwvrij zuidelijk dak met een hoek van 35 graden levert in Nederland het hoogste rendement op.
De opbrengst wordt uitgedrukt in Wattpiek (Wp) per paneel. De opgewekte energie volgt altijd de weg van de minste weerstand.
Eerst wordt de stroom direct in de woning zelf verbruikt. Alleen de overtollige stroom, op momenten dat de panelen meer produceren dan er in huis wordt verbruikt, wordt teruggeleverd aan het net.
De meter registreert zowel de afname als de teruglevering.
Voordelen en nadelen
Voor de verhuurder
Het grootste voordeel is een directe waardevermeerdering van het vastgoed. De woning wordt energiezuiniger en aantrekkelijker voor huurders, zeker als het eigendom van de zonnepanelen duidelijk is.
Daarnaast levert het een stabiel rendement op de investering op, via huur of terugleververgoedingen. Een nadeel zijn de initiële investeringskosten. Ook draagt de verhuurder de verantwoordelijkheid voor onderhoud en eventuele reparaties.
Voor de huurder
De terugverdientijd kan lang zijn, zeker bij oudere installaties zonder subsidies. De huurder profiteert van een lagere energierekening zonder zelf te hoeven investeren.
Hij draagt bij aan een duurzamere samenleving. De woning kan comfortabeler worden door een koeler binnenklimaat in de zomer.
Algemeen
Een nadeel kan een (gedeeltelijke) huurverhoging zijn. De huurder heeft geen zeggenschap over het type panelen of de installateur. Bij een verhuizing kan hij de investering niet meenemen. Het model versnelt de energietransitie door daken te benutten die anders onbenut zouden blijven.
Het kan echter leiden tot discussies over de eerlijke verdeling van kosten en baten tussen verhuurder en huurder. Duidelijke afspraken zijn essentieel, zoals over toestemming van de verhuurder.
Voor wie relevant?
Dit model is het meest relevant voor professionele verhuurders, zoals woningcorporaties en vastgoedbeleggers met een grote portefeuille. Zij kunnen op grote schaal investeren en profiteren van schaalvoordelen bij inkoop en installatie, ook bij mede-eigendom in appartementen.
Ook particuliere verhuurders met één of enkele panden kunnen er baat bij hebben, mits ze de financiële middelen hebben voor de investering.
Het is vooral interessant bij panden met een gunstig dak en huurders die langdurig blijven wonen. Voor huurders is het relevant als hun verhuurder deze optie aanbiedt. Het is belangrijk om de voorwaarden, de hoogte van de vergoeding en de looptijd van de afspraken goed te bekijken.
Huurders kunnen ook zelf initiatief nemen en hun verhuurder wijzen op de mogelijkheden en eventuele subsidies. De terugleversubsidie van de overheid is hierbij een belangrijke factor.
Deze subsidie, bedoeld voor kleinschalige opwek, kan ook door verhuurders worden aangevraagd en verlaagt de terugverdientijd aanzienlijk. De regeling geldt voor installaties tot 15 kWp.