Zonnepanelen bij verhuur van huis: afspraken met huurder

Wat is het?

Verhuur je een woning met zonnepanelen, dan zijn duidelijke afspraken met je huurder essentieel. Je hebt immers een investering op het dak liggen, en de huurder profiteert direct van de opgewekte stroom.

Zonder goede afspraken ontstaan er vaak conflicten over wie de opbrengst krijgt, wie de kosten draagt en wat er gebeurt bij een verhuizing.

Deze afspraken leg je vast in de huurovereenkomst of in een aparte bijlage. Het doel is om onduidelijkheid te voorkomen en een eerlijke verdeling van kosten en baten te garanderen. Het gaat niet alleen om geld, maar ook om onderhoud, garanties en de verantwoordelijkheid voor de installatie.

In Nederland zijn er geen vaste wettelijke regels voor deze specifieke situatie. Daarom is het aan jou als verhuurder om het goed te regelen. Een goed contract beschermt beide partijen en voorkomt een hoop gedoe achteraf.

Hoe werkt het precies?

De meest gangbare en eerlijke methode is de 'huurverhoging voor zonnepanelen'. Je vraagt een extra bedrag per maand bovenop de kale huur.

In ruil daarvoor krijgt de huurder het recht om de volledige opgewekte stroom te gebruiken en profiteert hij of zij van de lagere energierekening. Bereken deze extra huur door de verwachte jaarlijkse besparing op de energiekosten te delen door twaalf. Trek daar eventuele onderhoudskosten vanaf en deel het resterende bedrag eerlijk.

Een gebruikelijke verdeling is 70% voor de huurder (voor het directe voordeel) en 30% voor de verhuurder (als rendement op de investering). Leg in het contract duidelijk vast wie verantwoordelijk is voor:

• Onderhoud en reparaties: Meestal is dit de verhuurder, omdat de panelen onderdeel zijn van de woning.
• De energierekening: De huurder betaalt de eigen energierekening en profiteert dus direct van de opgewekte stroom.
• De salderingsregeling: De verhuurder ontvangt de saldering of terugleververgoeding via de energieleverancier, maar verrekent dit voordeel via de huurprijs.
• Verhuizing: Bij vertrek van de huurder stopt de extra huur. De nieuwe huurder sluit een nieuwe overeenkomst.

Een andere optie is om de huurder de zonnepanelen te laten 'huren' voor een vast laag bedrag per maand, en hem of haar zelf de energierekening te laten betalen.

Dit is complexer en minder gebruikelijk, ook bij collectieve installatie in een VvE.

De wetenschap erachter

Zonnepanelen zetten zonlicht om in gelijkstroom (DC) via het fotovoltaïsche effect. Een omvormer zet dit om in wisselstroom (AC) voor gebruik in huis.

De hoeveelheid opgewekte stroom hangt af van de oriëntatie, hellingshoek, schaduw en het vermogen van de panelen. In Nederland speelt de salderingsregeling een cruciale rol. De stroom die je teruglevert aan het net, wordt weggestreept tegen de stroom die je afneemt.

Voor de stroom die je méér teruglevert dan je afneemt, krijg je een terugleververgoeding. Voor de huurder betekent dit dat elke zelf opgewekte kilowattuur direct besparing oplevert op de energierekening.

Het rendement van zonnepanelen is redelijk voorspelbaar. Op een gemiddeld Nederlands dak leveren ze ongeveer 85% van hun piekvermogen op per jaar.

Een installatie van 10 panelen (circa 4.000 Wattpiek) wekt zo'n 3.400 kWh per jaar op. Dat is meer dan het gemiddelde verbruik van een huishouden.

Voordelen en nadelen

Voor de verhuurder

Voordelen: Je verhoogt de aantrekkelijkheid en de waarde van je verhuurwoning. Je krijgt een extra maandelijks rendement op je investering. De woning wordt energiezuiniger, wat toekomstbestendig is.

Nadelen: Je blijft verantwoordelijk voor het onderhoud en de garantie. Je moet de investering eerst zelf doen.

Voor de huurder

Een conflict met de huurder over de afspraken is mogelijk. Voordelen: Direct een lagere energierekening, zonder investering.

Meer comfort en duurzaamheid. Geen zorgen over onderhoud of garantie. Nadelen: Je betaalt een hogere huur, ook in de winter als de opbrengst laag is.

Je hebt geen inspraak in het type panelen of de installatie. Bij verhuizing, bij de verkoop van je huis, profiteer je niet meer van de investering.

Voor wie relevant?

Deze informatie is relevant voor verhuurders van woningen met zonnepanelen. Of je nu een particuliere belegger bent met één appartement of een woningcorporatie met duizenden huizen, duidelijke afspraken zijn cruciaal.

Ook voor huurders die een woning met zonnepanelen overwegen is dit belangrijk. Vraag altijd naar de afspraken over zonnepanelen voordat je tekent. Begrijp wat je extra betaalt en wat je daarvoor terugkrijgt.

Zo voorkom je een onaangename verrassing op je energierekening of in je huurcontract. Tenslotte is het relevant voor partijen die zonnepanelen installeren op huurwoningen. Zij adviseren verhuurders vaak over de beste contractvorm en moeten de praktische en financiële consequenties goed kunnen uitleggen.