Zonnepanelen voor verhuurwoning: investering of niet?
Wat is het?
Zonnepanelen op een verhuurwoning zijn fotovoltaïsche systemen die zonlicht omzetten in elektriciteit. De eigenaar van de woning investeert in de panelen, terwijl de huurder profiteert van de opgewekte stroom. Dit creëert een interessante dynamiek tussen investering en direct woongenot.
Het gaat hier om een specifieke situatie binnen de woningmarkt. De verhuurder draait op voor de aanschaf- en installatiekosten.
De huurder krijgt te maken met een woning die (deels) in zijn eigen energiebehoefte voorziet. De opbrengst kan op twee manieren verrekend worden.
Of de huurder betaalt een lagere energierekening, of de verhuurder vraagt een hogere huurprijs voor de 'groene' voorziening. De afspraken hierover leg je vast in het huurcontract.
Hoe werkt het precies?
De installatie en eigendom
Als verhuurder neem jij het initiatief en bekostig je het hele project. Je kiest de panelen, de omvormer en een eventuele thuisaccu.
Een gecertificeerde installateur plaatst het systeem op het dak en sluit het aan op de meterkast. Jij blijft eigenaar van de installatie, ook al ligt die op een pand dat je verhuurt. Dit heeft gevolgen voor onderhoud, verzekering en afschrijving.
De verrekening met de huurder
Je moet het systeem opnemen in de opstalverzekering en de huurder informeren over de werking.
Huurtarieven worden meestal niet direct verhoogd met een vast bedrag voor de panelen. Effectiever is het om de huurder te laten profiteren via een lagere energierekening. De opgewekte stroom verbruikt hij zelf, waardoor hij minder stroom afneemt van het net. Een andere optie is een 'all-in' huurprijs, waarbij energie is inbegrepen.
De verhuurder kan dan de besparing op de energiekosten zelf incasseren. Welke methode je kiest, hangt af van je rendementsdoel en de relatie met de huurder.
Contractuele vastlegging
De salderingsregeling geldt ook voor verhuurwoningen. Overtollige stroom lever je terug aan het net en krijg je vergoed. De teruggave loopt via de energierekening op naam van de huurder, dus de verrekening moet je goed regelen.
Leg alle afspraken zwart op wit in de huurovereenkomst. Zet erin wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en wat er gebeurt bij schade of diefstal.
Bepaal ook hoe de besparing op de energiekosten wordt doorgerekend. Informeer de huurder uitgebreid over de werking en het verbruik. Geef duidelijke instructies over het monitoren van de opbrengst via een app of display. Een goed geïnformeerde huurder verbruikt slimmer en verhoogt het rendement.
De wetenschap erachter
Het fotovoltaïsch effect
Zonnepanelen werken dankzij het fotovoltaïsch effect. Zonlicht bestaat uit fotonen die elektronen in het silicium van de zonnecel in beweging brengen.
Deze beweging creëert een elektrische stroom, gelijkstroom om precies te zijn. Een omvormer zet deze gelijkstroom om in wisselstroom, het type stroom dat je thuis gebruikt.
Invloed van ligging en schaduw
Het rendement van moderne panelen ligt tussen de 18% en 22%. Dit betekent dat ze ongeveer een vijfde van de zonne-energie omzetten in bruikbare elektriciteit. De opbrengst hangt sterk af van de oriëntatie en hellingshoek van het dak. Een zuidelijke ligging met een hoek van 35 graden is ideaal in Nederland.
Schaduw van bomen of naastgelegen gebouwen kan de opbrengst drastisch verminderen. Zelfs een klein stukje schaduw op één paneel kan de hele string beïnvloeden.
Teruglevering en salderen
Het is cruciaal om een schaduwanalyse te laten uitvoeren voor installatie. Micro-omvormers of power optimizers kunnen dit probleem deels ondervangen. Als de zon schijnt maar de huurder weinig stroom verbruikt, bijvoorbeeld via een collectieve installatie voor studentenhuizen, lever je terug aan het net.
De salderingsregeling zorgt ervoor dat je voor deze teruggeleverde stroom hetzelfde tarief krijgt als wat je betaalt voor afname. Dit maakt het financieel aantrekkelijk.
De regeling blijft tot zeker 2025 ongewijzigd, daarna wordt deze geleidelijk afgebouwd.
Voor verhuurders is het belangrijk hier rekening mee te houden in hun lange-termijnberekening. De terugleververgoeding zal dan lager worden dan het leveringstarief.
Voordelen en nadelen
Voordelen voor de verhuurder
- Waardevermeerdering: Je woning wordt energiezuiniger en daarmee aantrekkelijker op de woningmarkt. Dit kan leiden tot een hogere verkoop- of verhuurwaarde.
- Belastingvoordeel: De investering kun je deels afschrijven op je bedrijfsmiddelen. Ook de btw op aanschaf en installatie is terug te vragen bij de Belastingdienst.
- Langdurig rendement: Panelen gaan 25 tot 30 jaar mee en leveren die hele periode gratis stroom op. Je bespaart structureel op energiekosten of genereert extra huurinkomsten.
- Maatschappelijk imago: Je toont betrokkenheid bij duurzaamheid. Dit kan een positief effect hebben op je reputatie als verhuurder.
Nadelen en risico's voor de verhuurder
- Hoge initiële kosten: De aanschaf en installatie vergen een forse investering. De terugverdientijd ligt tussen de 6 en 10 jaar, afhankelijk van het verbruik.
- Verantwoordelijkheid: Jij blijft verantwoordelijk voor onderhoud en eventuele reparaties. Dit brengt extra kosten en administratief werk met zich mee.
- Huurderswisseling: Wisselen huurders vaak, dan is het lastig om de besparing door te rekenen. Een nieuwe huurder heeft mogelijk een heel ander verbruikspatroon.
- Dakgeschiktheid: Niet elk dak is geschikt voor panelen. Denk aan ligging, schaduw, draagkracht of monumentale status.
Voordelen voor de huurder
- Lagere energierekening: De huurder verbruikt direct de opgewekte stroom en betaalt minder aan de energieleverancier. Dit levert direct financieel voordeel op.
- Wooncomfort: Een woning met zonnepanelen voelt moderner en duurzamer aan. Het kan de tevredenheid over de woning verhogen.
- Geen investering: De huurder geniet van de voordelen zonder zelf te hoeven investeren. Het risico ligt volledig bij de verhuurder.
Voor wie relevant?
Verhuurders met een lange-termijnvisie
Dit is vooral interessant voor verhuurders die hun pand langere tijd in bezit houden.
De investering verdient zichzelf terug, maar dat kost tijd. Plan je het pand binnen 5 jaar te verkopen, dan is het rendement onzekerder.
Huurders met een vast contract
Verhuurders met meerdere panden kunnen schaalvoordelen behouden. Zij kunnen een vaste installateur inhuren en onderhoudscontracten afsluiten voor al hun woningen. Huurders met een langdurig huurcontract profiteren het meest. Zij hebben de tijd om de lagere energierekening echt te voelen.
Voor huurders met een tijdelijk contract is het voordeel beperkter. Huurders met een hoog elektriciteitsverbruik hebben het grootste voordeel.
Specifieke woningtypes
Denk aan gezinnen met kinderen of mensen die thuiswerken. Zij verbruiken overdag veel stroom, precies als de zon schijnt. Vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeshuizen met een gunstig dak zijn het meest geschikt.
Appartementen zijn lastiger, omdat het dak vaak gedeeld eigendom is van de VvE. Bij monumentale panden of woningen in beschermd stadsgezicht zijn er vaak strenge regels.
Je hebt dan een vergunning nodig en soms zijn panelen op het dak niet toegestaan.
Dan zijn geïntegreerde panelen of panelen in de tuin een alternatief. Voor zonnepanelen voor vrijstaande woning is er ook de mogelijkheid voor maximaal rendement. De financiële haalbaarheid hangt ook af van het energielabel van de woning. Heeft de woning al label A of B, dan is de extra besparing door panelen kleiner. Bij een slechter label is de impact op de energierekening veel groter.